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            大唐地產:財務杠桿居高不下 千億野心和現實尚存差距

            来源:     添加时间:2020-06-21

            在錢緊的當下,赴港上市,已然成為瞭中小房企的救命稻草。剛剛向港交所遞交招股書的大唐地產,食品也成為其中頗為紮眼的一個。這個將京劇臉譜當作公司logo的閩系房企,在祭出快速擴張的大招之後,在短短兩年時間裡,躋身百強房企之列。

            “3年沖刺1000億”目標下的大唐地產,快速擴張背後引起的質量風波,又該如何解決?現有資金是否足夠支撐?憑借上市便能緩解資金壓力?

            從承建商到開發商 持續四年高增速發展

            自2018年以來,隨著融資渠道的收緊,越來越多的房企懷揣融資夢選擇赴港上市。

            11月30日,大唐集團控股有限公司向港交所遞交招股啪嗒啪嗒美女視頻書,擬在香港主板上市。這傢涉足地產僅十年的閩系年輕房企,在2019年前11月,食品實現瞭301.3億元的銷售額,衛生位居銷售榜單第78位。

            大唐地產等這一刻,等瞭十年。2008年,大唐地產創始人餘英儀辭世,據彼時媒體報道,大唐已擬定於2009年在香港掛牌,上市工作已在籌備中,但因創始人的變故而擱淺。同年,在金融危機席卷之下,如無數房企一樣,大唐地產更陷入風雨飄搖的境地。2009年,重創不振的大唐接受瞭福信的並購,成為瞭福信集團旗下的子公司。而後,大唐地產經歷瞭漫長的調整期,直到承建商身份慢慢消除,完完全全變成房地產開發商。

            隨著建築服務收入占比的萎縮,大唐地產銷售業務保持高速增長。2016年到2018年,其收入從11.44億元增長至52.3億元,復合增速達113.8%。盡管2019年上半年大唐地產增速有所下降,但依舊保持瞭85.4%的高增速。

            為何大唐地產能逆市而上,業績維系高增速的水準?“對國內地產市場的審時度勢,以及理性取舍是關鍵的安全一環”,大唐地產郝勝春在公開場合曾表示。

            在接受中國網地產采訪時,諸葛找房王小嬙分析指出其四大原因:大唐地產銷售物業產生的收益逐漸走高,並且在公司內占據較高的比重;獨特的戰略佈局和發展方式;積極開拓新區域,從廣西迅速擴展到長三角等城市;加強房企之間的戰略合作,降低瞭自身經營風險。

            3年沖刺1000億 快速擴張後遺衛生癥凸顯

            盡管較之於許多中小房企的黯然離場,大唐地產在逆勢之中,一直維系高增速的水平,實屬不易和難得。但上帝打開一扇窗,必定會關上一扇門,快速擴張所帶來的良好業績是大唐地產上市的最大底氣,但其所引發的一系列後遺癥也逐漸浮出瞭水面。

            質量危機是大唐地產不得不面對的問題。除瞭漳州開發區、廣西南寧邕寧區、江西南昌等城市的樓盤相繼出現質量問題外,招股書上還顯示,大唐地產在報告期內曾發生若幹不合規事件。主要涉及4個方面,分別為:6個項目公司無建築工程施工許可證開展業務,總罰款340萬元;4個項目公司沒有遵守相關建築工程規劃許可證及/或其他相關規劃批文衛生所載規定或規劃而開展建築工程,合計被罰130萬元;2個項目公司在未辦妥相關建築工程竣工手續的情況下交付物業,被罰款40萬元;還有3個項目公司所刊登的物業廣告未能遵守廣告法規定被罰款50萬元。

            即便如此,大唐地產並沒有掩飾自己的野心。大唐地產總裁郝勝春曾於2018年公開表示,公司確衛生定瞭“未來三年沖刺500億元的銷售目標”。2019年,大唐地產再次將目標升級為“3年1000億+,進絲襪誘惑入全國房企50強”。

            圖自食品大唐地產招衛生股書

            大唐地產的野心能否與現實匹配呢?對此,諸葛找房王小嬙直言,2019年1-11月,大唐地產在行業中排名第78,地產銷售金額為298.3億元,預計全年銷售額較去年小幅增長,“由於300億元和千億還有段距離,3年增加700億元,平均每年增加200億元,且預計2020年房地產市場也不會出現大幅好轉跡象,以穩中趨升為主,大唐地產要實現千億目標還是有一定的壓力”。

            除此之外,需要警惕的是,“擴張會帶來成本的加大,如果擴張城市運營不善,會拉低公司整體利潤”,王小嬙指出。

            財務杠桿居高不下 償債風險尚存

            大唐地產一路狂奔背後,不僅僅是出現的產品質量問題,還有其居高不下的財務杠桿。

            對於百億規模的大唐地產來說,高負債率是多年來仍未解決的問題。據數據顯示,在過去的2016年、2017年、2018年和2019年上半年,大唐地產凈負債比率為:1085.3%、1087.9%、408.8%、185.6%;資產負債率分別為97.96%、97.55%、95.48%及93.17%。


            圖自大唐地產招股書

            除去遠高於同業房企的凈負債率和負債率,據數據顯示,大唐地產的現金流問題更為嚴峻。從大唐地產遞交的招股書來看,最為致命的也正是現金流問題。

            招股書顯示,截至2019年6月30日,大唐地產未償借款75.98億元,其中,一年內須償還17.30億元,一至兩年內須償還合計31.69億元,但其公司賬面上現金及現金等價物僅為19.42億元。

            事實上,針對資金狀況,大唐地產方面此前也曾回應:“今年肯定會謹慎,把現金流作為主要的運營任務”。大唐地產利用合約負債,將經營現金流從負轉正:如收取客戶的預售墊款促使合約負債增加。2016年,大唐地產合約負債占總負債29%,到瞭2019年上半年,該比例提升至47%。業內分析認為,大唐地產之所以會采用這種非常規手段維持現金流,主要是因為常規渠道現金流已經覆蓋不瞭。

            圖自大唐地產招股書

            並且,在2018年之前,大唐地產借款所得款項可以覆蓋償還借款,但是2018年開始改變瞭這種狀態,償還借款開始超過借款所得款項,籌資活動現金流也變為負值。現金流問題再度顯現。

            募資運營及還債 大唐地產亟需資金解渴

            對資金的饑渴,更能從大唐地產現有項目進度及擬募資上窺知一二。

            據數據顯示,大唐地產已竣工面積為51.5萬平方米,是開發中面積1/10左右,而且還有超過200萬平方米待開發,是將近已竣工面積的4倍。根據國傢規定,開發食品商在預售樓盤中投入的資金不得少於樓盤開發所需資金的25%,這也就意味著,在正式交樓前,大唐地產還需要繼續投入建設資金。

            大唐地產招股書顯示,其募資主要為滿足現有項目資金需要,包括:支付唐晟雅苑、唐璽雅苑、長沙大唐印象禦璽和長沙大唐印象禦園等4個項目的建築成本;償還兩筆即將到期的銀行借款,其中一筆借款按固定利率9.0%計息,於2022年6月到期,另一筆按固定年利率8.50%計息,將於2021年8月到期;剩餘募資用於一般業務運營。

            顯而易見,大唐地產上市不僅迫在眉睫,更是其最重要的“救命稻草”。針對大唐地產能否成功登陸港交所,中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴中國網地產,“上市總比不上衛生市好,能融到資金更好,融不到資金,變為上市公司提升運營透明度,也有利於其它融資方式。並且,還能提升對外合作的市場公信力。”

            然而,上市或許可以打通大唐地產的融資渠道,改善財務結構,但如何做好核心業衛生務,維系品牌美譽度,以及提高估值、提振市場信心也同樣是大唐地產所要考慮的問題。

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